Quelle fiscalité s'applique à l'immobilier à Dubai en 2026 ?
À Dubai, l'immobilier détenu par un particulier ne supporte aucun impôt local sur les loyers, aucune imposition sur la plus-value de revente et aucune taxe foncière annuelle en 2026. C'est le cœur de l'attractivité fiscale de l'émirat pour les investisseurs francophones.
Les Émirats arabes unis n'appliquent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques : le taux reste fixé à 0 % pour les particuliers. Un investisseur qui perçoit des loyers d'un appartement à Dubai ne verse donc aucun impôt sur ces revenus aux autorités émiriennes.
Cette absence d'imposition locale ne signifie pas absence d'obligations. Votre situation dépend avant tout de votre pays de résidence fiscale : la France, la Belgique ou la Suisse conservent chacune leurs propres règles de déclaration, que nous détaillons dans les sections suivantes.
- 0 % d'impôt sur les revenus locatifs perçus à Dubai
- 0 % d'impôt sur les plus-values de revente pour les particuliers
- Aucune taxe foncière annuelle récurrente sur le bien
Quels frais réels lors de l'achat d'un bien à Dubai ?
Le principal frais d'acquisition à Dubai est la taxe de transfert du Dubai Land Department (DLD), fixée à 4 % de la valeur du bien en 2026, montant inchangé et généralement à la charge de l'acheteur.
À ces 4 % s'ajoutent des frais fixes de dossier : environ 4 000 AED de frais de bureau de transfert (trustee) pour une transaction d'au moins 500 000 AED, 250 AED pour l'émission du titre de propriété (title deed) et de petits frais administratifs. En cas de financement, la banque enregistre l'hypothèque au tarif de 0,25 % du montant emprunté.
En pratique, il est prudent de prévoir un budget de 7 à 10 % au-dessus du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des frais de transaction, honoraires d'agence inclus. Sky Leader chiffre ces coûts poste par poste avant tout engagement, pour éviter les surprises.
- Taxe de transfert DLD : 4 % de la valeur du bien
- Frais de bureau de transfert : environ 4 000 AED
- Émission du titre de propriété : 250 AED
- Enregistrement hypothécaire (si prêt) : 0,25 % du montant
Résident fiscal français : que devez-vous déclarer ?
Si vous êtes résident fiscal français, vos loyers perçus à Dubai doivent être déclarés en France même s'ils ne sont pas taxés aux Émirats, mais la convention fiscale entre la France et les EAU évite en pratique une double imposition.
La convention signée en 1989 (en vigueur depuis le 1er juillet 1990) prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien. Pour un résident français percevant des loyers émiriens, la France applique un mécanisme de crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, qui neutralise l'imposition de ces revenus. Ils restent toutefois pris en compte pour déterminer votre taux effectif d'imposition sur vos autres revenus.
Ces loyers se déclarent via votre déclaration annuelle de revenus, généralement au moyen des imprimés dédiés aux revenus de source étrangère. La qualité de résident s'apprécie notamment au regard du critère des 183 jours de présence en France. Compte tenu de la technicité de ces règles, faites valider votre déclaration par un conseiller fiscal français.
- Loyers de Dubai à déclarer en France, même non taxés localement
- Crédit d'impôt qui neutralise l'imposition sur ces loyers
- Prise en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition
L'IFI français s'applique-t-il à un bien détenu à Dubai ?
Pour un résident fiscal français, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut inclure un bien situé à Dubai, car les résidents de France sont imposés sur leur patrimoine immobilier mondial au-delà d'un seuil de 1,3 million d'euros de valeur nette au 1er janvier 2026.
Concrètement, un résident français dont le patrimoine immobilier net (France et étranger confondus) dépasse ce seuil doit intégrer la valeur de son bien dubaïote dans l'assiette de l'IFI. À l'inverse, un non-résident n'est imposable à l'IFI que sur ses actifs immobiliers situés en France : un bien à Dubai n'entre alors pas dans le calcul.
Le régime de l'IFI comporte des règles d'évaluation, d'abattements et de déduction des dettes qui méritent un examen individualisé. Un conseiller patrimonial pourra déterminer précisément votre exposition et les optimisations envisageables dans le respect de la loi.
- Seuil IFI 2026 : 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net
- Résident français : patrimoine mondial pris en compte
- Non-résident : seuls les biens situés en France sont concernés
Investir via une société : l'impôt sur les sociétés de 9 %
Si vous détenez votre bien à Dubai via une société (personne morale), les revenus immobiliers sont soumis à l'impôt sur les sociétés émirien de 9 % sur la part de bénéfice imposable dépassant 375 000 AED en 2026.
Ce régime, entré en vigueur pour les exercices récents, concerne les sociétés qui perçoivent des loyers, réalisent des plus-values ou exercent une activité de promotion ou de gestion immobilière. La société déduit ses charges (entretien, assurance, gestion, financement) pour déterminer son bénéfice imposable. À noter : les revenus immobiliers situés aux EAU sont exclus du régime privilégié des zones franches et restent taxés à 9 %.
Les particuliers qui investissent en direct et sans licence restent en principe hors du champ de cet impôt sur les sociétés pour leurs revenus locatifs passifs. Le choix entre détention en direct et détention via une structure a des conséquences fiscales importantes, à arbitrer avec un conseiller.
- Impôt sur les sociétés EAU : 9 % au-delà de 375 000 AED de bénéfice
- Loyers, plus-values et gestion inclus dans l'assiette de la société
- Détention en direct par un particulier : régime distinct, souvent hors IS
Résidents belges et suisses : quelles obligations ?
Pour un résident belge ou suisse, un bien immobilier à Dubai n'est en principe pas taxé localement, mais il doit être déclaré dans le pays de résidence, où il influence le taux d'imposition applicable à vos autres revenus.
En Belgique, lorsque le bien se situe dans un pays lié par une convention préventive de double imposition, s'applique le mécanisme de l'exonération avec réserve de progressivité : les revenus ne sont pas imposés une seconde fois, mais entrent dans le calcul du taux global. La Belgique a par ailleurs revu le traitement des biens immobiliers étrangers ces dernières années, ce qui rend un contrôle par un expert-comptable belge indispensable.
En Suisse, le principe du situs veut que l'immobilier soit imposé là où il se trouve. La Confédération applique aussi l'exonération avec réserve de progressivité : le bien doit être déclaré, et sa valeur comme ses revenus influent sur le taux d'imposition fédéral, cantonal et communal. Les règles variant selon les cantons, faites valider votre situation par un fiscaliste suisse.
- Belgique : exonération avec réserve de progressivité (convention)
- Suisse : principe du situs, déclaration obligatoire du bien
- Dans les deux cas, effet sur le taux appliqué à vos autres revenus
Pourquoi se faire accompagner par Sky Leader ?
Sky Leader Real Estate est une agence immobilière francophone basée à Dubai, fondée en 2020 par Marya Ayadi et forte de plus de 440 clients, dédiée aux investisseurs de France, de Belgique, de Suisse et de l'espace francophone.
La fiscalité de l'immobilier à Dubai est simple sur le plan local (0 % d'impôt pour les particuliers) mais dépend étroitement de votre pays de résidence. Notre rôle est de vous présenter clairement les frais d'acquisition, les rendements attendus et les points d'attention à valider avec votre conseiller fiscal, dans votre langue et selon votre situation.
Les informations de cette page sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Avant toute décision, faites-les confirmer par un conseiller fiscal de votre pays de résidence. Vous pouvez échanger avec notre équipe francophone pour préparer sereinement votre projet et poser toutes vos questions.
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