Qu est-ce que Dubai Islands, l ancien projet Deira Islands ?
Dubai Islands est un archipel de cinq îles artificielles couvrant environ 17 km carrés, développé par Nakheel et anciennement connu sous le nom de Deira Islands. Le projet est repositionné comme un nouveau pôle balnéaire dédié à la vie résidentielle, aux loisirs et à l investissement, aligné sur le plan directeur Dubai 2040.
Le master plan prévoit plus de 60 km de front de mer et plus de 20 km de plages, dont une plage certifiée Blue Flag qui répond à des standards environnementaux internationaux. À terme, l archipel accueillera plus de 80 hôtels et resorts, des complexes de luxe et bien-être aux adresses boutique, familiales et éco-responsables.
Chacune des cinq îles possède son propre plan directeur, son caractère et son profil d acheteur, ce qui permet de choisir un emplacement en fonction de son objectif, rendement locatif, résidence secondaire ou plus-value à la revente.
- Développeur principal : Nakheel
- Superficie : environ 17 km carrés sur 5 îles
- Plus de 20 km de plages, dont une plage Blue Flag
- Plus de 80 hôtels et resorts prévus à terme
Quels sont les prix à Dubai Islands en 2026 ?
En 2026, les studios sur plan démarrent autour de 680 000 AED chez certains promoteurs, tandis que les appartements une chambre commencent aux alentours de 1,2 à 1,3 million d AED. Les villas affichent une moyenne proche de 10,5 millions d AED, avec des surfaces atteignant environ 5 800 pieds carrés et des adresses en bord de mer dépassant 31 millions d AED.
Le prix moyen sur plan de l archipel a atteint environ 2 340 AED par pied carré en 2025. Plusieurs cabinets d analyse anticipent un franchissement du seuil de 3 000 AED par pied carré d ici la fin 2026, à mesure que les infrastructures se rapprochent de la livraison.
Ces montants restent inférieurs à ceux des adresses balnéaires déjà matures de Dubaï, ce qui explique l intérêt des investisseurs cherchant un point d entrée avant la montée en gamme complète du quartier.
- Studios sur plan : à partir d environ 680 000 AED
- Appartements 1 chambre : à partir de 1,2 à 1,3 million d AED
- Villas : moyenne autour de 10,5 millions d AED
- Prix moyen 2025 : environ 2 340 AED par pied carré
Pourquoi l achat sur plan et l entrée précoce sont-ils recherchés ?
L achat sur plan à Dubai Islands attire les investisseurs car il permet d entrer avant l ouverture complète des plages, marinas et hôtels, à des prix généralement inférieurs à ceux du marché livré. Historiquement, sur des projets comparables et établis, les acheteurs entrés tôt ont observé une plus-value de 20 à 35 % entre l achat et la livraison sur un horizon de trois à cinq ans.
Les paiements échelonnés sont un autre levier. Des plans de type 60/40 ou 80/20 permettent de répartir le coût sur la durée de construction plutôt que de mobiliser la totalité du capital à l achat, ce qui améliore l effet de levier sur les fonds investis.
L archipel est encore en développement actif. En avril 2026, Nakheel a attribué un contrat d infrastructure de 527 millions d AED pour l Île B, un signal concret de l avancement des travaux qui accompagne généralement la valorisation d un quartier neuf.
Quel potentiel de plus-value et de rendement locatif à Dubai Islands ?
Les analystes anticipent une hausse de la valeur des biens de 10 à 15 % sur 2026, à mesure que les dernières phases loisirs et commerces ouvrent. Sur un horizon de trois à cinq ans et une fois la communauté aboutie, le potentiel de plus-value est estimé entre 20 et 35 %.
Côté location, les rendements bruts attendus pour les unités en bord de mer se situent entre 7 et 10 % par an, avec la possibilité de licences de location courte durée dans les zones dédiées. Les studios et une chambre visent plutôt 6 à 7,5 % de rendement, tandis que les villas haut de gamme offrent un rendement plus mesuré de 4,5 à 5,8 % mais un potentiel de croissance à long terme.
Conçu comme une destination de villégiature, l archipel se prête particulièrement à la location saisonnière, dont les tarifs à la nuitée peuvent dépasser ceux du locatif classique. Ces chiffres restent des estimations de marché et non un engagement de résultat, la performance dépendant de l emplacement, du bien et du calendrier de livraison.
- Hausse de valeur anticipée 2026 : 10 à 15 %
- Plus-value potentielle 3 à 5 ans : 20 à 35 %
- Rendement bord de mer : 7 à 10 % par an
- Studios et 1 chambre : 6 à 7,5 % de rendement
Qui sont les promoteurs et quels projets suivre en 2026 ?
Nakheel pilote le master plan de l archipel, aux côtés de promoteurs privés comme Samana Developers, Imtiaz Developments, Ellington Properties, Hayaat Group et Evolution. Parmi les projets qui retiennent l attention figure Ocean Crest par Samana, une résidence en bord de mer sur l archipel.
La dynamique de marché est forte. Au second semestre 2025, Dubai Islands a enregistré plus de 2 075 transactions, en hausse de 109 %, pour environ 5,6 milliards d AED de volume, soit une progression de près de 130 %.
Le calendrier reste étalé. Certaines livraisons sont attendues courant 2026 et 2027, comme Rixos Beach Residences Phase 2 au dernier trimestre 2026 et Beach Walk Phase 4 au deuxième trimestre 2027, tandis que l aboutissement complet de l archipel est projeté entre 2030 et 2037.
- Promoteur principal : Nakheel
- Promoteurs privés : Samana, Imtiaz, Ellington, Hayaat, Evolution
- Volume S2 2025 : plus de 2 075 transactions, environ 5,6 milliards d AED
Golden Visa et fiscalité : quel cadre pour l investisseur francophone ?
Un investissement immobilier d une valeur égale ou supérieure à 2 millions d AED à Dubai Islands ouvre l éligibilité au Golden Visa de 10 ans, offrant une résidence longue durée pour l investisseur et sa famille. Les biens sur plan sont désormais éligibles dès lors que le prix total atteint ce seuil, y compris avec un plan de paiement échelonné.
Le cadre fiscal de Dubaï est un argument central pour les investisseurs de France, Belgique, Suisse et du Maghreb. Il n existe pas de taxe foncière, pas d impôt sur les plus-values et pas d impôt local sur les revenus locatifs perçus.
Chaque situation reste à valider selon la convention fiscale de votre pays de résidence. Un accompagnement structuré permet d aligner l achat avec vos obligations déclaratives dans votre pays d origine.
- Seuil Golden Visa : 2 millions d AED
- Pas de taxe foncière, ni sur les plus-values, ni sur les loyers à Dubaï
- Sur plan éligible au Golden Visa avec paiement échelonné
Pourquoi investir à Dubai Islands avec un accompagnement francophone ?
Sky Leader Real Estate est une agence francophone basée à Dubaï, fondée en 2020 par Marya Ayadi, qui a accompagné plus de 440 clients investisseurs. L équipe s adresse spécifiquement aux acheteurs de France, Belgique, Suisse, du Maghreb et d Afrique francophone, dans leur langue et selon leurs repères.
Investir sur un archipel encore en développement demande une lecture fine des îles, des promoteurs et des calendriers de livraison. Un accompagnement francophone couvre la sélection du bien, la vérification du promoteur, la structuration du plan de paiement et le suivi jusqu à la remise des clés.
Si vous souhaitez évaluer les opportunités actuelles à Dubai Islands, l équipe Sky Leader peut préparer une sélection adaptée à votre budget et à votre objectif, et répondre à vos questions sans engagement. Prenez simplement contact pour un premier échange.